İcra Hukukunda Taşınmazların Satışı
İcra hukukunda taşınmazların satışını talep etmek için süre, hacizden itibaren bir yıldır. İcra dairesi, satış talebinden itibaren üç ay içinde açık artırma usulü ile taşınmazın satışını yapmalıdır.
Taşınmazın satışını özel yetki kuralı uyarınca taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi gerçekleştirir. Haczedilen taşınmaz, icra takibini yürüten icra dairesinin yetki çevresi dışında ise, satış işlemi taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi tarafından istinabe suretiyle yapılır.
Hacizli taşınmazlar, sadece açık artırma usulü ile satılır. Taşınır satışında uygulanabilen pazarlık usulü, taşınmazların satışında hiçbir durumda uygulanamaz. Artırmayla yapılan satışın artırmaya hazırlık ve artırmanın yapılması olmak üzere iki aşaması vardır.
Açık Artırmaya Hazırlık Aşaması
Açık artırmaya hazırlık aşaması; artırma ilanı, şartnamenin hazırlanması, mükellefiyetler listesisin hazırlanması, mükellefiyetler listesinin kesinleşmesi ve kıymet takdiri aşamalarından oluşmaktadır.
Artırmanın İlanı
Artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı, artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilir.
İlanın şekli ve gazete ile yapılıp yapılmayacağı icra dairesince ilgililerin menfaatlerine en uygun geleni nazarı dikkate alınarak tayin edilir. İlanın yurt düzeyinde yayımlanan bir gazete ile yapılmasına karar verilmesi hâlinde bu ilan satış talebi tarihinde tirajı 50.000’in üzerinde olan ve yurt düzeyinde dağıtımı yapılan gazetelerden biriyle yapılır.
Gazete ile yapılacak ilanlara satış şartnamesi eklentisiyle geçirilmeyip, satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, tahmin edilen kıymeti ve bulunduğu yer, artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı ile artırmaya ilişkin bilgilerin yer aldığı elektronik satış portalı yazılmakla yetinilir.
Şartnamenin Hazırlanması
İlanın yapılması ile birlikte ayrıca bir artırma şartnamesi hazırlanır.
Artırma şartnamesinde taşınmazın, üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri, irat senetleriyle birlikte satıldığı ve borçlunun bu taşınmaz ile temin edilmiş şahsi borçlarının da alıcıya intikal edeceği belirtilir.
Satışa katılanlar, şartnameyi bütün ekleriyle birlikte görmüş ve içeriğini kabul etmiş sayılırlar.
Mükellefiyetler Listesinin Hazırlanması
Mükellefiyetler listesi, taşınmaz üzerindeki yer alan tüm aynı hak sınırlamalarını gösteren listedir.
Mükellefiyetler listesi, icra memuru tarafından satışa başlamadan önce hazırlanır.
İcra memuru, mükellefiyetler listesini, haciz koyduran alacaklılara ve borçluya tebliğ ederek itirazlarını üç gün içinde bildirmelerini ister.
Mükellefiyetler Listesinin Kesinleşmesi
Mükellefiyetler listesi üç şekilde kesinleşebilir:
- Tarafların üç gün içinde itiraz etmemeleri,
- İtirazdan sonraki süreçte üçüncü kişinin yedi günlük süre içinde istihkak davası açmaması,
- Açılan istihkak davasının sonuçlanmış olması.
Mükellefiyetler listesi, artırma şartnamesinin bir parçasıdır. Hem artırma şartnamesi hem mükellefiyetler listesi, alıcı için tapu sicili hükmündedir.
Mükellefiyetler listesi, paraların paylaştırılması aşamasında paylaştırma biçimini gösteren bir sıra cetveli hükmündedir.
Kıymet Takdirinin Yapılması Ne Demek?
Taşınmaz malların değerinin tespit edilmesine kıymet takdiri denir.
İcra müdürü, mükellefiyetler listesinin kesinleşmesi üzerine taşınmaza yeni bir kıymet takdiri yapar veya yaptırır. Mükellefiyetler listesinin kesinleşmesinin ardından, icra dairesi, taşınmazın kıymetini hesaplattırır.
Kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebliğ edilir. Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesine şikâyette bulunabilirler.
Kıymet takdirine ilişkin şikâyet yetkisiz icra mahkemesine yapılırsa, icra mahkemesi evrak üzerinde inceleme yaparak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde yetkisizlik kararı verir ve masrafını gider avansından karşılamak suretiyle dosyayı resen yetkili icra mahkemesine gönderir. İcra mahkemesinin verdiği kararlar kesindir.
Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez.
Taşınmazların Satışında Birinci Artırma
İhale, icra müdürü tarafından, ilanda belirlenen gün ve saatte, haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin %50’si üzerinden başlatılır.
Artırmaya katılabilmek için hacizli malın kıymetinin %10’unu karşılayacak tutardaki teminatın satışı yapan icra dairesinin banka hesabına yatırılması zorunludur. Teminat nakit olduğu takdirde en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30’a kadar yatırılması gerekir.
Şartların yerine geçmesi halinde taşınmaz, en yüksek teklif verene ihale edilir. İhalenin en çok artırana yapılabilmesi için, ihale bedelinin;
- Malın tahmin edilen bedelinin %50’sini bulmuş olması,
- Rüçhanlı alacakların toplamından fazla olması,
- Satış ile paylaştırma masraflarını da karşılaması gerekir.
Taşınmazların Satışında İkinci Artırma
Asgari ihale bedelinin teklif edilmemesi nedeniyle ihalenin yapılamadığı veya en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmaması sebebiyle ihalenin iptal edildiği hâllerde ikinci artırma, ilk açık artırmadaki şartlar çerçevesinde tekrar yapılır.
İkinci artırmanın başlangıç tarihi, birinci artırmanın bitimi tarihinden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir.
İkini artırmada da, ihalenin en yüksek teklifi verene yapılabilmesi için, ihale bedelinin; malın tahmin edilen bedelinin %50’sini bulmuş olması, rüçhanlı alacakların toplamından fazla olması ve satış ile paylaştırma masraflarını karşılaması gerekir.
Satış Bedelinin Ödenmesi
İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur.
Her ne kadar mülkiyetin geçişi için tapu sicile tescil gerekli olmasa da, tecil işlemi yapılmadıkça alıcı, taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunamaz.
İhale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır. Eğer ihalenin feshi talep edilmişse, icra müdürü, ödenen ihale bedeli ile ilgili olarak, ihalenin feshine yönelik şikâyet sonucunda verilecek karar kesinleşinceye kadar para bankalarda nemalandırılır.
İhale alıcısının en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmaması hâlinde alınan teminat iade edilmeyip öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere hak sahiplerine alacaklarına mahsuben ödenir.
Tescil İçin Tapuya Tebliğ
Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra alıcı adına tescil edilmesi için tapuya müzekkere yazılır. Tescil için tapu idaresine yapılacak tebligat, ihalenin feshini talep süresinin geçmesinden veya ihalenin feshi talep edilmişse bu talebi neticelendiren kararın kesinleşmesinden sonra yapılır.
Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir sözleşmeye dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir.
Stj. Av. Mehmet Can CİVAN & Av. Ahmet EKİN
