Tapu Sicili Nedir?

Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki ayni hakların ve bu haklarda meydana gelen değişikliklerin kamuya açıklanmasını sağlamak amacıyla devlet tarafından tutulan resmi bir sicildir. Tapu sicili sistemi, taşınmazın malikini, taşınmazın niteliğini, yüzölçümünü, üzerindeki ayni hakları ve şerh edilebilecek şahsi hakları göstermek suretiyle hukuki güvenliği temin eder. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 997. maddesi ve devamında tapu sicilinin oluşumu, unsurları ve hukuki sonuçları ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

Tapu sicili taşınmazlar üzerindeki hakların tescili, değişimi veya terkini gibi işlemleri belgeleyen ve taşınmaz üzerindeki hak sahipliğini ispatlayan temel araçtır. Sicil sistemi, hem taşınmaz hukukunun hem de borçlar hukukunun sağlıklı işlemesi açısından büyük önem taşır.

Tapu sicili çeşitli defterlerden ve belgelerden oluşan bir bütündür. Bu unsurlar Türk Medeni Kanunu ve Tapu Sicil Tüzüğü ile belirlenmiştir.

Ana Siciller

Ana siciller, taşınmazlara ilişkin asli bilgilerin tutulduğu sicillerdir. Bunlar;

• Tapu kütüğü,
• Yevmiye defteri,
• Kat mülkiyeti kütüğü,
• Zemin kütüğü gibi defterleri içerir.

Tapu kütüğü, taşınmazların maliklerini ve üzerlerindeki ayni hakları gösteren temel sicildir. Yevmiye defteri ise tescil işlemlerinin sıra numarasına göre kaydedildiği ve işlem tarihlerini belgeleyen defterdir.

Yardımcı Siciller

Yardımcı siciller, ana sicillerde yer alan bilgilerin tamamlayıcısı mahiyetindeki belgelerin tutulduğu sicillerdir. Bunlar arasında:

• Kadro planları,
• Malik dosyaları,
• Tescile esas belgeler,
• İrtifak planları yer alır.

Bu siciller, tapu işlemlerinin dayanağını teşkil eden belgeleri içerdiğinden işlemlerin geçerliliği bakımından önemlidir.

Kadastro Yapılmamış Yerlerde Tutulan Defterler

Kadastro çalışmaları tamamlanmamış bölgelerde, geçici olarak tutulan siciller mevcuttur. Bu defterler genellikle kadastro geçici kayıtları, köy sınırları içinde tutulan zilyetlik belgeleri ve diğer geçici kayıt belgeleridir. Bu kayıtlar, kadastro kesinleşinceye kadar hak sahipliğini göstermek için kullanılabilir.

Taşınmazların Kütüğe Geçirilmesi

Taşınmazların tapu kütüğüne geçirilmesi, tapu sicilinin işlevini yerine getirebilmesi açısından temel adımdır. Bir taşınmazın tapu sicilinde yer alabilmesi için öncelikle tescili gereklidir. Tescil, hukuki anlamda bir ayni hakkın doğumu, değiştirilmesi veya sona erdirilmesi amacını taşıyan sicil işlemi olup, kural olarak kurucu niteliktedir.

Taşınmazın tapu kütüğüne geçirilmesi süreci genellikle şu aşamalardan oluşur:

• Kadastro çalışmaları ile taşınmazın sınırları, yüzölçümü, vasfı ve malik bilgileri belirlenir.
• Kadastro tutanakları kesinleşince, ilgili bilgiler tapu kütüğüne aktarılır.
• Tescil, resmi şekil şartına bağlıdır ve tapu müdürlüğünde yapılan yazılı başvuru, belgelerin ibrazı ve yevmiye kaydı ile gerçekleştirilir.

Tescil işlemi ile birlikte taşınmaz artık resmi sicilde yer almakta ve herkese karşı ileri sürülebilir bir hukukî statü kazanmış olmaktadır. Türk Medeni Kanunu m. 1020 uyarınca, tapu sicili alenidir ve bu sicile güven ilkesi geçerlidir.

Tapulu Taşınmazların Bölünmesi Veya Birleştirilmesi

Tapulu taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkının tek parça olarak devam etmesi zorunlu değildir. Hukuken taşınmazlar bölünebilir veya birleştirilebilir. Bu işlemler çoğunlukla taşınmazın kullanım amacına uygun hale getirilmesi ya da yeni bir yapılaşma planına uyum sağlanması gibi nedenlerle yapılır.

Bölünme (İfraz)

İfraz, bir taşınmazın birden fazla bağımsız parsele ayrılmasıdır. Bu işlem:

• Belediyeden veya il özel idaresinden ifraz izni alınmasını,
• Kadastro müdürlüğünde harita ve planların hazırlanmasını,
• Tapu müdürlüğünde her bir yeni parsel için ayrı tapu kaydı oluşturulmasını

Birleştirme (Tevhit)

Tevhit, bitişik taşınmazların tek bir tapu kaydında birleştirilmesidir. Bu da:

• Belediyeden tevhit izni alınmasını,
• Tapu kütüğünde yeni tevhitli tapu kaydının oluşturulmasını

Her iki işlem de tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenerek ve yevmiye kaydına geçirilerek yapılır. Bu işlemlerden sonra oluşan yeni durum, tapu siciline işlenir ve ayni haklar buna göre güncellenir.

Tapu Sicilinde Taşınmaza İlişkin Kayıtlar

Tapu sicilinde taşınmazlara dair yapılan kayıtlar, taşınmazın hukukî kaderini belirleyen unsurlar olup beş ana başlık altında toplanabilir:

Taşınmaza Yönelik Ayırt Edici Kayıtlar

Bu kayıtlar taşınmazı tanımlayıcı niteliktedir ve tapu kütüğünde taşınmazın:

• Yüz ölçümü,
• Vasfı (arsa, tarla, bağ, bina vs.),
• Sınırları,
• Mahalle/köy ve pafta/ada/parsel bilgileri yer alır.

Ayni Hakların Tescili, Terkini, Tadili

Tapu sicilinde taşınmazlara ilişkin olarak aşağıdaki ayni haklar tescil edilir:

• Mülkiyet hakkı,
• İrtifak hakları (üst hakkı, geçit hakkı vb.),
• Taşınmaz yükü,
• Rehin hakları (ipotek, ipotekli borç senedi vb.)

Bu hakların doğması, sona ermesi veya değiştirilmesi de sicile tescil, terkin (silinme) ya da tadil (değişiklik) işlemleriyle yapılır.

Şerhler

Şerhler, taşınmazla ilgili geçici veya kısıtlayıcı nitelikteki şahsi hakları ya da hukukî durumları gösterir. Örneğin:

• Önalım hakkı,
• Satış vaadi sözleşmesi,
• Aile konutu şerhi,
• İntifa hakkının sınırlandırılması,
• Dava açıldığının bildirilmesi (şufa davası vb.)

Şerhler, kişisel hakların veya tasarruf sınırlamalarının sicile yansıması açısından önemlidir.

Beyanlar

Beyanlar, taşınmazın fizikî durumu veya kamu hukuku kısıtlamaları hakkında bilgi veren kayıtlardır. Örneğin:

• Sit alanı içinde kalma,
• Doğal afet bölgesi olması,
• Orman kadastrosu ile ilgili açıklamalar,
• Kıyı kanununa tabi olması

Beyanlar, ayni hak doğurmaz ancak taşınmazın kullanılmasına ilişkin sınırlamaları bildirir.

Taşınmaz Rehni Kayıtlarına Ait Düşünceler

Bu kısımda, özellikle ipotek gibi taşınmaz rehni işlemlerine dair sınırlayıcı, açıklayıcı notlara yer verilir. Örneğin ipoteğin bir borçla ilişkili olduğu, teminat altına alınan alacak miktarı ya da ferileri bu alanda belirtilir.

Tapu Kaydının Düzeltilmesi

Tapu sicilinde yapılan kayıtlar her ne kadar resmi ve hukuka uygun işlemlerle oluşturulsa da, kimi zaman maddi hatalar ya da yolsuz tescil gibi nedenlerle gerçek durumu yansıtmayabilir. Bu tür yanlışların düzeltilmesi, hem hak sahiplerinin korunması hem de tapu siciline güven ilkesinin sürdürülmesi açısından büyük önem taşır.

Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesi ve devamında bu düzeltmeye ilişkin hükümler yer alır. Düzeltme iki şekilde mümkündür:

Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi

Yolsuz tescil, bir ayni hakkın hukuka aykırı olarak veya hak sahibi olmayan kişi adına tescil edilmesidir. Örneğin:

• Mirasçı olmayan kişi adına tescil yapılması,
• Tapu iptali ile ilgili mahkeme kararının uygulanmaması,
• Hatalı satış sonucu mülkiyetin geçmemesi gibi durumlarda tescil yolsuz hale gelir.

Yolsuz tescilin düzeltilmesi için genellikle mahkeme kararı gerekir. Tapu müdürlüğü, mahkeme kararı olmadan yolsuz tescili kendiliğinden düzeltemez. Mahkemece verilen tapu iptali ve tescil kararı, kesinleştiğinde tapuya işlenerek kayıt düzeltilir.

Tapu siciline güven ilkesi gereği, yolsuz tescile güvenerek ayni hak edinen iyiniyetli üçüncü kişilerin hakkı korunur (TMK m. 1023). Bu nedenle, düzeltme taleplerinin gecikmeden yapılması gerekir.

Yolsuz Şerhlerin ve Beyanların ile Diğer Bilgilerin Düzeltilmesi

Tapu kütüğüne işlenen şerhler ve beyanlar da zamanla gerçekliği yitirebilir veya yanlış yazılmış olabilir. Bu tür hatalar;

• Şerh edilen hakkın ortadan kalkması,
• Sona erme süresinin dolması,
• Maddi hatayla yanlış taşınmaz üzerine şerh verilmesi gibi durumlarla ortaya çıkar.

Bu tür durumlarda ilgililer veya tapu müdürlüğü tarafından re’sen düzeltme yapılabilir. Ancak hakka ilişkin bir değişiklik varsa yine mahkeme kararı gerekir. Ayrıca taşınmazın yüzölçümünde, cinsinde veya niteliğinde yapılan düzeltmeler de bu kapsamda değerlendirilir.

Düzeltme işlemlerinin ardından yapılan her değişiklik, yevmiye defterine işlenir ve tapu kütüğünde önceki kaydın yerine geçecek şekilde açıkça belirtilir.

Tapu Sicillerinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu

Tapu sicilinin kamu güvencesi altında tutulması, vatandaşların bu sicile güvenerek işlem yapmalarını sağlar. Bu nedenle, devletin tapu sicilinin doğru ve hukuka uygun şekilde tutulmasından doğan sorumluluğu vardır.

Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesine göre “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.”

Bu hüküm uyarınca:

• Tapu memurunun yanlış kayıt yapması,
• Gerekli araştırmayı yapmadan yolsuz tescile yol açması,
• Mahkeme kararlarını eksik ya da yanlış uygulaması gibi nedenlerle doğan zararları öncelikle devlet karşılar.

Zarar gören kişi doğrudan devlete karşı tazminat davası açabilir. Devlet ise daha sonra kusurlu memura rücu edebilir. Bu durum, tapu siciline duyulan güveni artırmakta ve vatandaşların mağduriyetini önlemektedir.

Sonuç

Tapu sicili, taşınmaz mülkiyeti ve diğer ayni hakların güvenli, düzenli ve şeffaf biçimde takibini sağlayan temel hukuki yapıdır. Taşınmaz malvarlıklarının toplumdaki önemi düşünüldüğünde, tapu sicil sisteminin doğru şekilde işlemesi; mülkiyet hakkının korunması, ekonomik güvenliğin sağlanması ve kamu düzeninin tesis edilmesi açısından hayati nitelik taşımaktadır.

Tapu sicili; ana ve yardımcı sicillerden oluşan, taşınmazların tescili, bölünmesi, birleşmesi ve üzerindeki ayni hakların detaylı biçimde kayda geçirildiği bir sistemdir. Bu sistem içinde yapılan her kayıt, hem bireylerin özel mülkiyetini korur hem de taşınmazlara ilişkin işlemlerde üçüncü kişilerin güvenliğini sağlar. Ancak tapu sicilinde yapılacak bir hata ya da yolsuz tescil, hem hak kayıplarına hem de hukuki ihtilaflara neden olabileceğinden, kayıtların titizlikle tutulması zorunludur.

Türk Medeni Kanunu’nda güven ilkesine büyük önem verilmiş; tapu siciline güvenerek hak edinen iyiniyetli üçüncü kişilerin korunacağı açıkça hükme bağlanmıştır. Bu kapsamda devlet, tapu sicilinin doğru tutulmasından birinci derecede sorumludur. Devletin sorumluluğu, vatandaşın tapu siciline olan güvenini artırmakta, hak arama yollarını etkin kılmakta ve hukuki istikrarı sağlamaktadır.

Sonuç olarak, tapu sicili yalnızca taşınmazlara ilişkin bir kayıt sistemi değil, aynı zamanda mülkiyet hakkının güvencesi ve hukuk devleti ilkesinin uygulama alanlarından biridir. Bu nedenle, gerek yargı mercilerinin gerekse tapu idaresinin görevini hukuk kurallarına ve dürüstlük ilkesine uygun biçimde yürütmesi elzemdir.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Tuğçe ŞEN