Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Ev veya iş yeri kiralarken en önemli adımlardan biri hem kiracı hem de ev sahibinin haklarını ve yükümlülüklerini belirleyen kira sözleşmesi yapmaktır.

Bu sözleşme, gelecekte ortaya çıkabilecek olası anlaşmazlıkları önlemek ve taraflar arasında net bir çerçeve çizmek için hayati öneme sahiptir. Peki, kira sözleşmesi nasıl hazırlanır ve nelere dikkat etmek gerekir?

Kira Sözleşmesinin Temel Unsurları

Bir kira sözleşmesi örneği incelendiğinde, genellikle belirli temel unsurların bulunduğu görülür. Bu unsurlar şunlardır;

Tarafların Kimlik Bilgileri

Ev sahibi ve kiracının adı soyadı, T.C. kimlik numaraları ve adres bilgileri eksiksiz bir şekilde yer almalıdır. Eğer taraflardan biri tüzel kişiyse, şirket unvanı, vergi numarası ve yetkili kişinin bilgileri yazılmalıdır.

Kiralanan Gayrimenkulün Bilgileri

Kiralanan konutun veya iş yerinin tam adresi, tapu bilgileri (parsel, ada, pafta numaraları), bağımsız bölüm numarası gibi detaylar belirtilmelidir. Ayrıca, kiralananın durumu (eşyalı/eşyasız) ve varsa demirbaşların listesi de sözleşmeye eklenebilir.

Kira Bedeli ve Ödeme Şekli

Aylık kira bedeli, ne zaman ve hangi yöntemle ödeneceği (banka havalesi, elden vb.) net bir şekilde belirtilmelidir. Kira artış oranı ve dönemi de (örneğin, her yıl tüfe oranında) sözleşmede yer almalıdır.

Sözleşme Süresi

Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri açıkça yazılmalıdır. 1 yıllık kira sözleşmesi en yaygın olanıdır, ancak belirsiz süreli kira sözleşmesi de yapılabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde, tarafların fesih koşulları daha farklıdır.

Depozito

Kiracının, kiralananda oluşabilecek zararlar veya ödenmeyen kira bedelleri için güvence olarak ödediği depozito miktarı ve hangi şartlarda iade edileceği belirtilmelidir.

Giderler ve Aidat

Kiralanana ait aidat, faturalar (elektrik, su, doğalgaz vb.) gibi giderlerin hangi tarafça ödeneceği sözleşmede netleştirilmelidir.

Özel Şartlar

Kiralananın kullanımıyla ilgili özel kurallar (evcil hayvan beslenip beslenemeyeceği, tadilat yapılıp yapılamayacağı vb.) bu bölümde yer alabilir.

Kira Sözleşmesi Türleri

Konut kira sözleşmesi en sık karşılaşılan türdür ve genellikle bir yıl süreyle yapılır. İş yeri kiralamalarında ise farklı şartlar ve yasal düzenlemeler geçerli olabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmesi, belirli bir bitiş tarihi olmayan sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerde, kiracının fesih bildirim süresi genellikle 6 ay iken, ev sahibi için daha uzun ve sınırlı fesih nedenleri bulunur.

Örnek Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?

Hazır örnek kira sözleşmesi şablonlarından faydalanmak, süreci kolaylaştırabilir. Ancak, internetten indirilen her şablonun kendi özel durumunuza uygun olmayabileceğini unutmayın.

Bu nedenle, bir avukattan yardım almak veya hukuki danışmanlık almak en doğru yaklaşımdır. (https://www.ekinhukuk.com.tr/)

E-Devlet Üzerinden Kira Sözleşmesi İşlemleri

Günümüzde e-devlet kira sözleşmesi platformu üzerinden kira sözleşmelerini bildirme zorunluluğu olmasa da ev sahipleri gelir vergisi beyannamelerini doldururken kira gelirlerini beyan etmek durumundadır. Kira sözleşmesinin bir örneği, vergi dairesine beyan sırasında ibraz edilebilir.

Kira Sözleşmesinin Feshi

1 yıllık kira sözleşmesi feshi genellikle belirli koşullara tabidir. Kiracı, sözleşme süresinin bitimine en az 15 gün kala fesih bildiriminde bulunmadığı takdirde, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılır. Ev sahibinin ise sözleşmeyi feshetme nedenleri yasa ile sınırlıdır (örneğin, kendi veya altsoyunun ihtiyacı, kiralananın yeniden inşası vb.).

Aile İçi Bedelsiz Kira Sözleşmesi

Aile içi bedelsiz kira sözleşmesi, aile bireyleri arasında (örneğin, ebeveynlerin çocuklarına) kira ödemesi yapılmaksızın konut tahsisi durumunda düzenlenen bir sözleşmedir. Bu sözleşme de yazılı olarak yapılmalı ve kiralananın ne amaçla kullanılacağı belirtilmelidir. Vergi mevzuatı açısından bazı durumlarda emsal kira bedeli uygulaması söz konusu olabileceği için dikkatli olunmalıdır.

Kira Fiyatından Düşürülebilecek Masraflar Nelerdir?

Ev sahipleri için kira gelirinden bazı masrafları düşerek vergi matrahını azaltma imkânı bulunmaktadır. Bu masraflar, genellikle kiralananın bakımı, onarımı ve korunması için yapılan zorunlu harcamaları kapsar. İşte kira fiyatından düşürülebilecek başlıca masraflar:

Gayrimenkulün Bakım ve Onarım Giderleri

Kiralanan konutun veya iş yerinin yıpranmasını önlemek veya normal kullanımını sağlamak amacıyla yapılan bakım ve onarım masrafları (örneğin, tesisat arızaları, boya badana, çatı tamiri vb.) düşülebilir. Ancak, konutun değerini artıran nitelikteki lüks harcamalar bu kapsamda değerlendirilmez.

Sigorta Giderleri

Kiralanan gayrimenkul için ödenen sigorta primleri (konut sigortası, DASK vb.) kira gelirinden düşülebilir.

Emlak Vergisi ve Harçlar

Kiralanan mülke ait ödenen emlak vergisi ve ilgili harçlar, kira gelirinden indirilebilir.

Amortisman Giderleri

Gayrimenkulün yıpranma payı olarak kabul edilen amortisman giderleri, belirlenen oranlarda kira gelirinden düşülebilir.

İpotek Faizleri

Eğer kiralanan gayrimenkul ipotekliyse, bu ipoteğe ait ödenen faizler de gider olarak gösterilebilir.

Kiralanan Gayrimenkul İçin Ödenen Borç Faizleri

Kiralanan gayrimenkulün edinimi için kullanılan kredilerin faiz giderleri de düşülebilir.

Kiracı Tarafından Yapılan Giderler

Bazı durumlarda, kiracının ev sahibi adına yaptığı ve ev sahibinin sorumluluğunda olan zorunlu giderler de kira gelirinden düşülebilir. Ancak bu durumun sözleşmede açıkça belirtilmesi ve belgelendirilmesi önemlidir. Bu masrafların kira gelirinden düşülebilmesi için yasalara uygun bir şekilde belgelendirilmesi (fatura, fiş vb.) gereklidir. Vergi beyannamesi hazırlarken, bu tür indirimlerden faydalanmak için bir mali müşavir veya muhasebeciden destek almak, olası hataları önlemek adına önemlidir.

Kira sözleşmeleri hem ev sahipleri hem de kiracılar için yasal güvence sağlayan önemli belgelerdir. Bu nedenle, sözleşmeyi hazırlarken veya imzalarken tüm detaylara dikkat etmek ve gerekirse hukuki destek almak, gelecekteki potansiyel sorunların önüne geçecektir. Kira piyasasının dinamiklerini ve yasal düzenlemelerdeki değişiklikleri takip etmek, her iki taraf için de faydalı olacaktır.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Servet DEMİR