Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Taşınmaz edinim işlemlerinde insanlar için kimi zaman şartlar oluşmamış olabiliyor. Bu nedenle kişiler tapuda satış işleminin daha sonradan yapılması amacıyla bazı sözleşmeler yapıyorlar. Bu sözleşmelere örnek olarak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veriliyor. Bu tür durumlar başına gelen alıcı ve satıcılar gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedir? Sorusunu araştırma içerisine giriyorlar. Bu sözleşme hem alıcı tarafa hem de satıcı tarafa borç sorumluluğu yüklüyor.

İleride yapılacak olan tapu satış sözleşmesinin bugünden taahhüt edilmesi gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olarak adlandırılıyor. Sözleşmede bir taraf taşınmazını satmayı taahhüt ederken diğer taraf taşınmazı almayı taahhüt ediyor. Her iki tarafta borçlarını birbirlerine karşılıklı olarak ileri sürebiliyorlar. Her iki tarafında birbirlerine karşı olan sorumlulukları yazılı bir belgeyle oluşturulmuş oluyor. Bu durum hukuki zeminde tarafları da koruma altına alıyor.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi

Günlük hayatımızda daha önceden almış olduğumuz kimi kararları gözden geçirebiliyoruz. Gözden geçirilen kimi kararlardan ise vazgeçmemiz mümkün olabiliyor. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesini de her iki tarafta istedikleri zaman irade beyan ederek karşılıklı anlaşmaları neticesinde sona erdirebiliyor. Bu sözleşmenin karşılıklı olarak sona ermesinde bazı şartların gerçekleşmesi gerekiyor.

Bu şartlar;

• Daha önceden taahhüt edilen sözleşme gerekçesinin yerine getirilmesi durumunda sözleşme sona eriyor.
• Sözleşme ile konusu belirlenen edimin yerine getirilmesi üzerinden zaman geçmiş olması ve zamanaşımı süresinin dolması nedeniyle sözleşme sona erebiliyor.
• Her iki tarafında sözleşmenin feshini karşılıklı talep etmeleri halinde sözleşme feshi gerçekleşebiliyor.

İlgili durumların ortaya çıkması halinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshi gerçekleştirilerek, tarafların ifa edinimi ortadan kalkmış oluyor.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri Nelerdir?

İlgili sözleşme neticesinde taahhüt edilen taşınmazın satıcı tarafından alıcı tarafa belirtilen tarihte devrinin gerçekleşmesi gerekiyor. Alıcı tarafın gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereği belirtilen tarihte, belirtilen tutarı, belirtilen ödeme şekliyle ödemesi edinimini yerine getirmesi ve satıcı tarafa bildirmesi gerekiyor. Satıcı tarafın ise sözleşmede belirtilen şartları gözeterek satışa konu taşınmazı alıcı tarafa devretmesi gerekiyor. Birden fazla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmış olması durumunda il yapılan sözleşme hukuki olarak kabul görüyor.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Gayrimenkulün mülkiyetinin transferinin taahhüdün de ilgili sözleşmenin geçerli olabilmesi için bir takım hususlara sahip olması gerekiyor.

Bu hususlar;

• İlgili sözleşmenin resmi senet niteliğinde olması isteniyor.
• Noter huzurunda yapılarak her iki taraf tarafından da imzalanması önem arz ediyor.
• Düzenleme şeklinde olması istenirken onaylama şeklinde yapılması halinde geçerlilik kazanmıyor.
• Bu sözleşmelere konu taşınmazın tapuda kayıtlı bir taşınmaz olması isteniyor.
• İlgili taşınmazın mülkiyet hakkı vermesi gerekiyor.
• Taşınmaz için ödenecek bedelin ve ödenme şeklinin belirlenmesi isteniyor.

Sözleşme ilgili hususları arz etmesi durumunda geçerlilik kazanıyor ve aksi bir durumun olması durumunda resmi geçerliliğini kaybediyor.

Başkasına Ait Taşınmaz İçin Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir Mi?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri genel olarak taahhüt vadeden sözleşmeler niteliğindedir. Bu durum nedeniyle başkasına ait bir taşınmazın taahhüdüne ilişkin olarak sözleşme yapılabilir. Bu sözleşmelerde tapu devir aşamasında asıl satış sözleşmesi yapılması taahhüt edildiğinden devir yapılmadığından mülkiyet taahhüt eden kişi de olmayabilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus satış sözleşmesi yapılmasının vaadidir. Aksi bir durum olması durumunda Borçlar Kanunu gereği tazminat hakkı doğabilir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için öngörülmüş bir zamanaşımı süresi bulunmamakla birlikte Borçlar Kanunu hükümleri gereği 10 yıllık zamanaşımı süresi öngörülmüştür. Bu sürenin başlangıç tarihi kanuni bir hükümle düzenlenmediğinden üst mahkeme kararları bu uygulamayı tayin ederek emsal kararlara göre hareket ediliyor.

Zamanaşımı süresi sözleşmenin yerine getirilip getirilmediğinin mümkün olması durumunda başlıyor. Bu tarih içinde yorum söz konusu olduğundan ilgi durum dava aşamasında netleşiyor. Sözleşmelerde çokça karşılaşılan zamanaşımı süresinden feragat ediyorum ifadesi her ne kadar sözleşmede bulunsa da kanuni bir hüküm ifade etmiyor.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi

İlgili sözleşmenin, sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapuya tescil edilmesi gerekiyor. Tapuya düşülen şerhin etkisi 5 yıl geçerli oluyor. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığı tarihten itibaren ilgili taahhüdün 5 yıl içerisinde tapuda satış işlemi ile sonuçlanması gerekiyor. Aksi halde ilgili sürenin geçmesi durumunda şerh işlemi yok hükmünde oluyor. Sözleşmenin diğer hükümleri geçerli oluyor.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine İlişkin Yargıtay Kararları

Kanunların yoruma mahal verdiği durumlarda ilgili sözleşme hakkında kesin hükümler üst mahkeme tarafından verilen karalar doğrultusunda hüküm tesis ediyor. Yargıtay tarafından gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine ilişkin bazı kararlar söz konusudur.

Bu kararlar;

• Varislerin el birliği halinde mülkiyete sahip olmaları durumda kendi aralarında satış vaadi sözleşmeleri yapmaları hususunda kararlar mevcuttur.
• Sözleşme edinim tutarının sözleşmede belirlenen tutardan eksik ödenmesi durumuna haiz kararlar mevcuttur.
• İlgili sözleşmeler için öngörülmüş bir zamanaşımı süresi bulunmadığından bu konunun muhteviyatında karalar mevcuttur.

Kanun boşlukları olması durumunda ilgili mahkeme kararları ile bu boşluklar doldurularak uygulamada birlik sağlanabiliyor. Aksi halde uygulamaya yön verecek hüküm bulunmadığından hukuki bir boşluk oluşuyor. Bu nedenle üst mahkeme kararları hukuki boşlukları dolduran kararlar olarak karşımıza çıkıyor.

Noterde Yapılan Satış Vaadi Sözleşmesi Güvenilir Mi?

Sözleşmenin geçerlilik şartı için resmi bir senetle yapılmış olması hususu istenen bir şart olarak belirtiliyor. Satış vaadi sözleşmeleri tapuya şerh edilmese bile noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması durumunda resmi bir boyut kazanıyor. Bu nedenle noterde yapılan satış vaadi sözleşmeleri güvenilir sözleşmeler arasında bulunuyor.

Satış Vaadi Sözleşmesi Noterde Yapılmazsa Ne Olur?

Muhteviyatı itibariyle satış vaadi veren sözleşmelerin noter huzurunda düzenlenmesi kuralı mevcut olup, ilgili sözleşmenin sadece kişiler arasında veya başkaca bir uygulamayla yapılması sözleşmeyi resmi bir niteliğe dönüştürmüyor. Sözleşmenin resmi bir boyut kazanması için noterde yapılması gerekiyor.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri tapuya şerh edilirse 5 yıl geçerli olabiliyor. Tapuya şerh edilmeyen sözleşmelerin geçerlilik süresi ise 10 yıl ile sınırlı tutuluyor. Belirtilen sürelerin geçmesi durumunda sözleşme hükümleri ve konusu geçerliliğini korurken taahhüt edilen husus ortadan kalkıyor.

Satış Vaadi Sözleşmesi Tapuda Yapılır Mı?

Satış vaadi sözleşmeleri noter huzurunda yapılıyor. Geçerlilik şartı olarak belirtilen husus noter huzurunda yapılması olarak belirtildiğinden tapuda herhangi bir sözleşme yapılamıyor. Sözleşme için sadece tapuda şerh verilmesi hususu gerçekleştirilebiliyor.

Sonuç

İnsan hayatını kolaylaştıran uygulamalar yaşamımızın her alanında olduğu gibi hukuk alanında da karşımıza çıkıyor. Gelecekte yapılacak bir işin resmi makamlar önünde şimdiden taahhüt edilmesi insanların birbirlerine olan güvenlerini artıran bir unsur olarak karşımıza çıkıyor.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri de bu güvenin sağlamlaştırılması adına önem teşkil eden bir uygulama örneği oluyor. Kişiler bir nevi geleceği günümüzden almayı taahhüt ediyor. Bu uygulama hem alıcı hem de satıcının ileriyi öngörmesini ve ilgili duruma göre hareket etmesini sağlıyor.