Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Temel Unsurlar

Kira sözleşmesi, kiraya veren ile kiracı arasında bir taşınmazın veya taşınır bir malın belirli bir bedel karşılığında ve belirli bir süre için kullanım hakkının devredildiği yasal bir belgedir. Bu sözleşme, her iki tarafın hak ve yükümlülüklerini belirleyerek olası anlaşmazlıkların önüne geçmek ve yasal zeminde çözüm üretmek için hayati bir rol oynar.

Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) ayrıntılı olarak düzenlenen kira ilişkisi, sözleşmenin eksiksiz ve doğru bir şekilde hazırlanmasını gerektirir.

Taraflara İlişkin Bilgiler

Bir kira sözleşmesinin olmazsa olmaz ilk unsuru, sözleşmenin taraflarına ait eksiksiz ve doğru bilgilerdir. Bu bilgiler, kiraya verenin ve kiracının kimliklerini açıkça ortaya koyar ve yasal geçerlilik için zorunludur.

Kiraya Veren

Taşınmazın sahibi veya yasal temsilcisi (örneğin, vekili ya da intifa hakkı sahibi) olmalıdır. Gerçek kişiyse adı soyadı, T.C. kimlik numarası, adresi ve iletişim bilgileri; tüzel kişiyse unvanı, vergi numarası, adresi ve yetkili temsilcisinin bilgileri eksiksiz yazılmalıdır. Ortak mülkiyet söz konusu ise tüm hissedarların isimleri ve imzaları sözleşmede yer almalıdır. Aksi takdirde, sözleşme hukuki sorunlara yol açabilir.

Kiracı

Kiraya verende olduğu gibi, gerçek kişiyse adı soyadı, TC kimlik numarası, adresi ve iletişim bilgileri; tüzel kişiyse unvanı, vergi numarası, adresi ve yetkili temsilcisinin bilgileri bulunmalıdır. Kiracının birden fazla kişi olması durumunda, her bir kiracının bilgileri ayrı ayrı belirtilmeli ve hepsinin imzası alınmalıdır. Bu, müteselsil sorumluluk açısından önem arz eder.

Tarafların kimlik bilgilerinin doğru ve güncel olması, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıklarda muhatapların net bir şekilde belirlenmesini sağlar.

Kiralanan Mala İlişkin Bilgiler

Kira sözleşmesinin temelini oluşturan diğer bir önemli unsur, kiralanan malın açık ve detaylı bir şekilde tanımlanmasıdır. Bu, neyin kiralandığına dair herhangi bir şüpheye yer bırakmamak için kritiktir.

Kiralanan Taşınmazın Adresi

Mahalle, cadde/sokak, bina/apartman adı, kapı numarası ve varsa kat bilgisi gibi detaylar net bir şekilde belirtilmelidir. Bu, taşınmazın tam olarak hangi adreste bulunduğunu ve hukuki olarak tanımlanmasını sağlar.

Tapu Kayıt Bilgileri

Mümkünse, kiralanan yerin tapu kayıt bilgileri (ada, parsel, cilt, sayfa no) sözleşmede yer almalıdır. Bu, taşınmazın hukuki statüsünü teyit eder ve mülkiyet durumuna ilişkin kesinlik sağlar.

Kiralananın Niteliği

Konut, işyeri, depo, arsa vb. kiralananın hangi amaçla kullanılacağı açıkça belirtilmelidir. Özellikle işyeri kiralarında, işyerinin hangi ticari faaliyet için kullanılacağı gibi detayların eklenmesi önemlidir.

Eklentiler ve Donanımlar

Kiralanan yerle birlikte verilen eşyaların (beyaz eşya, mobilya, kombi, klima vb.) veya kiralanan yere ait eklentilerin (depo, otopark alanı, kömürlük vb.) detaylı bir listesi yapılmalı ve bunların sözleşme kapsamında olduğu açıkça belirtilmelidir. Bu, iade anında veya kullanım sırasında yaşanabilecek sorunları engeller. Eşyalı kiralama durumunda, eşyaların listesi ve mevcut durumları (hasarlı olup olmadıkları) detaylı bir şekilde sözleşmeye ek olarak eklenebilir.

Kiralanan malın eksiksiz ve doğru bir şekilde tanımlanması, ileride “bu bana ait değildi” veya “bu eşya sözleşme kapsamında değildi” gibi iddiaların önüne geçer.

Kira Bedeli ve Ödeme Şekli

Kira sözleşmesinin belki de en can alıcı unsurlarından biri kira bedeli ve ödeme koşullarıdır. Bu bölüm, tarafların finansal yükümlülüklerini netleştirir.

Kira Bedeli

Aylık veya yıllık kira bedeli rakam ve yazı ile açıkça belirtilmelidir. Ödeme para birimi de mutlaka ifade edilmelidir (örneğin, Türk Lirası, Euro, Dolar). TBK’ya göre, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin yabancı para olarak belirlenmesi belli kısıtlamalara tabidir.

Ödeme Şekli

Kira bedelinin ne zaman (ay başında, ay sonunda, peşin vb.) ve nasıl ödeneceği (elden, banka havalesi/EFT, PTT çeki vb.) açıkça belirtilmelidir. Banka havalesi veya EFT yoluyla ödeme tercih ediliyorsa, kiraya verenin banka adı, IBAN numarası ve hesap sahibinin adı soyadı gibi bilgiler mutlaka yazılmalıdır.

Gecikme Zammı/Cezası

Kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda uygulanacak gecikme zammı veya cezası kararlaştırılabilir. Ancak bu oranlar, TBK ve ilgili mevzuatın belirlediği sınırlar içinde kalmak zorundadır. Oran belirtilmezse yasal temerrüt faizi uygulanır.

Artış Oranı

Genellikle yıllık kira artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ile sınırlıdır. Bu oran, sözleşmede açıkça belirtilmeli ve yasal sınırlar içinde kalmalıdır. Artışın ne zaman (sözleşme yıl dönümünde) yapılacağı da belirtilmelidir.

Depozito/Güvence Bedeli

Kiracının kiralanan yeri sözleşme sonunda hasarsız ve borçsuz teslim etmesini sağlamak amacıyla alınan depozito miktarı ve bu depozitonun iade koşulları net bir şekilde açıklanmalıdır. TBK’ya göre, konut kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz ve bu bedel kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek bir banka hesabına yatırılmalıdır. İşyeri kiralarında ise bu kural geçerli değildir. Depozitonun ne zaman ve hangi koşullarda iade edileceği de belirtilmelidir.

Kira Süresi ve Başlangıç-Bitiş Tarihi

Kira sözleşmesinin önemli bir diğer unsuru da kira süresidir. Kira ilişkisinin ne kadar devam edeceğinin ve ne zaman başlayıp biteceğinin belirlenmesi, her iki taraf için de öngörülebilirlik sağlar.

Başlangıç Tarihi

Kiracının kiralanan yeri kullanmaya başlayacağı tarih açıkça belirtilmelidir.

Bitiş Tarihi

Kira sözleşmesinin ne kadar süreliğine yapıldığı ve ne zaman sona ereceği yazılmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli sözleşmelerin bitiminden en az on beş gün önce kiracı tarafından bildirimde bulunulmadığı takdirde, sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır (TBK md. 347). Belirsiz süreli kira sözleşmeleri de yapılabilir, ancak bu durumda fesih ihbar süreleri önem kazanır.

Sözleşmenin Uzatılması

Sözleşmenin otomatik olarak uzayıp uzamayacağı veya uzaması için tarafların yeniden anlaşmasının gerekip gerekmediği belirtilebilir. Genellikle konut kiralarında otomatik uzama hükümleri yer alır.

Kiralananın Kullanım Amacı ve Koşulları

Kiralanan yerin nasıl kullanılacağı ve hangi koşullar altında kullanılacağı da sözleşmede açıkça belirtilmesi gereken unsurlardandır.

Kullanım Amacı

Kiralananın sadece konut olarak mı, yoksa ticari faaliyet için mi kullanılacağı netleştirilmelidir. Konut olarak kiralanan bir yerin işyeri olarak kullanılması veya tam tersi, sözleşmeye aykırılık teşkil edebilir.

Alt Kiralama ve Devir Yasağı

Kiracının, kiralanan yeri başkasına kiralamasına (alt kiralama) veya kira sözleşmesini devretmesine izin verilip verilmeyeceği belirtilmelidir. Genellikle, kiraya verenin yazılı izni olmadan alt kiralama ve devir yasaklanır.

Bakım ve Onarım Yükümlülükleri

Kiralananın olağan bakımı, küçük onarımlar ve büyük onarımların kime ait olacağı açıklanmalıdır. Genellikle küçük onarımlar kiracıya, büyük onarımlar ise kiraya verene aittir. Ancak bu konuda aksine bir anlaşma yapılabilir.

Tadilat ve Değişiklikler

Kiracının kiralananda tadilat yapıp yapamayacağı ve yapabilecekse hangi koşullar altında yapabileceği belirtilmelidir. Kiraya verenin yazılı izni olmadan tadilat yapılması genellikle yasaktır ve sözleşmeye aykırılık teşkil eder.

Giderler ve Aidatlar

Kiralanan yerle ilgili giderlerin ve aidatların kim tarafından karşılanacağı sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Bu, sonradan çıkabilecek mali anlaşmazlıkları önler.

Ortak Giderler (Aidat)

Apartman veya site aidatı, kapıcı, güvenlik, temizlik gibi ortak giderlerin kiracı tarafından mı, yoksa kiraya veren tarafından mı ödeneceği belirtilmelidir. Genellikle aidatlar kiracı tarafından ödenir.

Elektrik, Su, Doğalgaz Abonelikleri

Bu aboneliklerin kimin üzerine olacağı ve faturaların kim tarafından ödeneceği açıklanmalıdır. Genellikle bu giderler kiracıya aittir ve abonelikler kiracı üzerine alınır.

Emlak Vergisi ve Sigorta

Emlak vergisi ve taşınmaz sigortası gibi giderlerin sorumluluğu genellikle kiraya verene aittir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabilir.

Sözleşmenin Sona Ermesi ve Tahliye Koşulları

Kira sözleşmesinin nasıl sona ereceği ve kiralananın nasıl tahliye edileceği de önemli bir bölümdür.

Sözleşme Süresinin Bitimi

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminde tahliye koşulları ve bildirim süreleri belirtilmelidir.

Sözleşmenin Feshi

Hangi durumlarda sözleşmenin feshedilebileceği (örneğin, kira bedelinin ödenmemesi, kiralananın kötü kullanılması, sözleşmeye aykırılık) ve fesih ihbar süreleri açıklanmalıdır.

Tahliye Taahhütnamesi

Kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği, sözleşme ile birlikte veya sözleşmeden sonraki bir tarihte verilen tahliye taahhütnamesinin varlığı veya gerekliliği belirtilebilir. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi, kiraya verene tahliye kolaylığı sağlar. Ancak bu taahhütnamenin imzalandığı tarih çok önemlidir; kira sözleşmesiyle aynı anda veya öncesinde imzalanmış taahhütnameler geçersiz kabul edilebilir.

Kiralananın İade Şekli

Kiralananın sözleşme sonunda hangi durumda (boyalı, temiz vb.) iade edileceği belirtilebilir. Ancak kiracının, kiralananı aldığı gibi iade etme yükümlülüğü genel kuraldır.

Özel Hükümler ve Ek Maddeler

Yukarıdaki temel unsurların dışında, tarafların özel durumlara veya ihtiyaçlara göre ekleyebileceği özel hükümler de kira sözleşmesinde yer alabilir.

• Ziyaret Koşulları: Kiraya verenin kiralananı hangi koşullarda ve ne zaman ziyaret edebileceği (genellikle makul bir süre önceden haber vermek ve kiracının izniyle) belirtilebilir.
• Hayvan Besleme Yasağı/İzni: Kiralananda evcil hayvan beslenip beslenemeyeceği veya belirli türde hayvanlara izin verilip verilmeyeceği belirtilebilir.
• Deprem Sigortası (DASK): Zorunlu deprem sigortasının (DASK) kim tarafından yaptırılacağı ve primlerinin kim tarafından ödeneceği belirtilmelidir.

Uyuşmazlıkların Çözümü: Taraflar arasında çıkabilecek uyuşmazlıklarda hangi mahkemelerin veya icra dairelerinin yetkili olacağı belirtilebilir. Ancak bu, yasal yetki kurallarını değiştirmeyebilir. Arabuluculuk gibi alternatif çözüm yolları da kararlaştırılabilir.

9. İmza ve Tarih

Her yasal belgede olduğu gibi, kira sözleşmesi de tüm taraflarca imzalanmalı ve imza tarihi açıkça belirtilmelidir.

Kiraya veren ve kiracının (ve varsa kefilin) imzaları eksiksiz olmalıdır. Ortak kiracılık durumunda her bir kiracının imzası bulunmalıdır.

Sözleşmenin düzenlendiği ve yürürlüğe girdiği tarih açıkça yazılmalıdır.

Sonuç olarak, kira sözleşmesi yalnızca kâğıt üzerinde bir formalite olmaktan öte, taraflar arasındaki ilişkinin temelini oluşturan, yasal hak ve yükümlülükleri netleştiren kritik bir belgedir. Yukarıda belirtilen unsurların eksiksiz ve doğru bir şekilde sözleşmede yer alması, olası hukuki uyuşmazlıkları minimize eder ve tarafların haklarını güvence altına alır. Hazırlanacak kira sözleşmesinin, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili diğer yasal düzenlemelere uygun olması büyük önem taşır. Bu nedenle, kira sözleşmesi hazırlarken veya imzalarken hukuki danışmanlık almak, tarafların menfaatleri açısından en doğru yaklaşım olacaktır.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Servet DEMİR