Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk hukuk uygulamasında en fazla uyuşmazlık doğuran sözleşme türlerinden biridir. Özellikle büyükşehirlerde arsa sahiplerinin ekonomik imkanlarının sınırlı olması nedeniyle taşınmazların değerlendirilmesi amacıyla yaygın olarak tercih edilen bu sözleşmeler, yüklenicinin inşaat yapma borcu ile arsa sahibinin arsa payını devretme borcunu karşılıklı olarak üstlendiği karma nitelikli sözleşmelerdir.
Türk Borçlar Kanunu’nda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi özel olarak düzenlenmemiştir. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ve öğretideki hakim görüş doğrultusunda, bu sözleşmenin eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin unsurlarını bünyesinde barındıran “çifte tipli karma sözleşme“ olduğu kabul edilmektedir.
Uygulamada en fazla karşılaşılan uyuşmazlık ise yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlamaması, ayıplı ifada bulunması veya sözleşmeye aykırı davranması nedeniyle sözleşmenin feshedilmesidir. Feshin hangi şartlarda mümkün olduğu, geriye mi yoksa ileriye mi etkili sonuç doğuracağı ve tarafların tasfiye yükümlülüklerinin nasıl belirleneceği öğreti ile yargı kararlarında yoğun biçimde tartışılmaktadır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bir tarafta arsa sahibinin belirli arsa paylarını yükleniciye devretmeyi, diğer tarafta yüklenicinin ise sözleşmeye uygun şekilde binayı inşa ederek bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlendiği iki tarafa borç yükleyen, tam iki tarafa borç doğuran, ivazlı ve sürekli borç ilişkisi niteliği taşıyan isimsiz bir sözleşmedir.
Yargıtay uygulamasında bu sözleşmenin içeriğinde eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi unsurlarının bir arada bulunduğu karma nitelikte bir sözleşme olarak tanımlamaktadır. Bu karma yapı, özellikle fesih halinde uygulanacak hukuk kurallarının belirlenmesini güçleştirmektedir.
Sözleşmenin Feshini Gerektiren Haller
Yüklenicinin Temerrüdü
Feshin en önemli sebebi yüklenicinin temerrüde düşmesidir. Temerrüt ise işe hiç başlamama, işi gereği gibi yürütmeme, sözleşmede kararlaştırılan sürede bitirmeme veya teslim borcunu yerine getirmeme şeklinde ortaya çıkabilir.
TBK’ da eser sözleşmesi altında düzenlenen m.473’ün kıyasen uygulanması sonucu, yüklenicinin işi zamanında bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa arsa sahibi teslim gününü beklemeksizin sözleşmeden dönebilir.
TBK m.473 açıkça “Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.” belirtmektektedir.
Ayıplı İfa
TBK m.475 gereğince yapılan eser eğer kullanılmayacak derecede ayıplıysa veya sözleşmeye ağır şekilde aykırıysa iş sahibi sözleşmeden dönebilir. Ancak ayıpların giderilebilir nitelikte olması halinde fesih yerine ayıbın giderilmesi veya bedel indirimi daha uygun kabul edilmektedir.
İmkansızlık
İnşaatın hukuken veya fiilen tamamlanmasının imkansız hale gelmesi durumunda da sözleşme sona erebilir.
Örneğin imar planının iptal edilmesi, kamulaştırma veya yapı yasağı getirilmesi gibi durumlarda objektif ifa imkansızlığı durumu gündeme gelmekte ve sözleşme kendiliğinden geçersiz hale gelmektedir.
Feshin Geriye Etkili Ve İleriye Etkili Sonuçları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde en önemli tartışma fesih türüdür.
Geriye Etkili Fesih
İnşaat henüz başlangıç aşamasındaysa veya tamamlanma oranı düşükse fesih geriye etkili sonuç doğurur.
Bunun sonucu olarak taraflar aldıklarını iade eder, tapular geri döner ve sebepsiz zenginleşme hükümleri uygulanır.
İleriye Etkili Fesih
İleriye etkili fesihte sözleşme kurulduğu andan itibaren değil fesih tarihinden itibaren geçersiz sayılacaktır. Yargıtay’ın uzun yıllardır benimsediği görüşe göre inşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa, yüklenici büyük bir emek ve mesai sarf etmişse artık geriye dönüş hakkaniyete aykırı olacaktır.
Bu durumda sözleşme ileriye etkili feshedilir, yüklenici yaptığı iş oranında hak kazanır ve arsa sahibi eksik kalan işler nedeniyle tazminat isteyebilir.
Bu yaklaşımın temel amacı ekonomik değeri yüksek ölçüde tamamlanmış yapıların tamamen tasfiye edilmesini önlemektir.
Haklı Nedenle Fesih
Taraflardan birinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini ağır şekilde ihlal etmesi halinde diğer taraf bahse konu sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir. Örneğin yüklenicinin işi terk etmesi inşaatın kendisine yüklenemeyecek nedenlerle uzun sure durması, projeye aykırı imalat yapılması gibi nedenler haklı nedenle fesih sebepleridir. Haklı nedenle fesih halinde kusurlu taraf uygun bir miktar tazminat ödemekle yükümlü hale de gelebilir.
Feshin Hukuki Sonuçları
Fesih sonrasında tapu iptal ve tescil davaları, tazminat davaları, sebepsiz zenginleşme davaları, eksik iş bedeli davaları gündeme gelebilir.
Yüklenici kusurlu ise arsa sahibinin uğradığı zararları tazmin etmek zorundadır.
Arsa sahibi haksız şekilde sözleşmeyi feshederse bu defa yüklenicinin müspet zararını karşılamakla yükümlü olabilir.
Yargıtay Uygulaması
Yargıtay uygulamasında özellikle şu ilkeler benimsenmiştir:
- İnşaatın tamamlanma oranı fesih türünün belirlenmesinde önemlidir.
- Hakkaniyet ilkesi mutlaka gözetilir.
- Kısmen tamamlanmış eserlerde yüklenicinin emeği korunmalıdır.
- Tamamlanma oranı yüksek yapılarda geriye etkili fesih istisnai kabul edilmektedir.
- Tarafların kusur durumu bilirkişi incelemesi ile belirlenmelidir.
Sonuç
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, yalnızca sözleşmenin sona ermesi anlamına gelmemekte; aynı zamanda tapu hukuku, eser sözleşmesi hükümleri, tazminat hukuku ve sebepsiz zenginleşme hükümlerinin birlikte uygulanmasını gerektiren karmaşık sonuçlar doğurmaktadır.
Yargıtay uygulaması, özellikle tamamlanma oranı yüksek yapılarda geriye etkili fesih yerine ileriye etkili feshi tercih ederek ekonomik değerlerin korunmasını amaçlamaktadır. Bununla birlikte her uyuşmazlıkta inşaatın fiziki seviyesi, tarafların kusur oranı, sözleşme hükümleri ve dürüstlük kuralı birlikte değerlendirilmelidir.
Sonuç olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde feshe ilişkin uyuşmazlıkların çözümünde yalnızca Türk Borçlar Kanunu hükümleri yeterli olmayıp, yerleşik Yargıtay içtihatları ve öğretide kabul edilen ilkeler de belirleyici rol oynamaktadır.
Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Ali Numan ÖZTÜRK
